江東区で中古マンションの売却を検討中の方必見！住み替えやローン計画の基本もわかりやすく紹介

江東区の中古マンション売却市場の現状と動向

最新のデータによりますと、江東区の中古マンションの売却相場は、直近1年間で大きく上昇しており、現在は非常に有利な売却環境となっています。

まず、㎡単価の推移では、2025年には約110.2万円／㎡（坪単価約364.4万円）と、前年に比べ4.9％上昇したとのデータがあります。また、2026年1月時点では約133万円／㎡と、さらに高水準へと成長しており、直近3年間で約61％の上昇率を示しています。

このような上昇傾向の背景には、再開発や交通インフラの整備が進むことで、江東区の住環境がより魅力的になっていることが挙げられます。湾岸エリアでは大型複合施設の開業やタワーマンション開発が進み、住みたい人が増加しているため、売却相場が高まっている状況です。

以下に、主なデータをわかりやすく表にまとめました。

江東区は、再開発や交通利便向上が相まって中古マンションの売却において現在非常に有利な市場となっています。住み替えを検討される方には、今が最適なタイミングといえるでしょう。

住み替えを成功させるためのタイミングとローン計画の基本

住み替えを検討される際、まず大切なのは「いつがベストのタイミングか」を見極めることです。築年数や江東区の中古マンションの相場動向を踏まえつつ、ライフステージの変化（たとえばお子さまの独立やご両親との同居、通勤の利便性など）も判断のポイントになります。一般に、築年数が浅く、価格が好調に推移しているタイミングであれば、売却価格にも有利に働きますし、住み替え後の生活資金の余裕も得やすくなります。

住み替えの手順としては「売り先行」「買い先行」「同時並行」の三つの方法があります。「売り先行」では、まず現在のお住まいを売却してから新居を探しますので資金計画が立てやすい反面、住まいが一時的になくなるリスクがあります。一方「買い先行」では気に入った新居が見つかったら先に購入し、その後に売却活動を始めるスタイルです。売却金額が予想より低かった場合の資金ショートに注意が必要です。「同時並行」は売却と購入を同時に進める方法で、住み替えローンを活用しやすく、仮住まいへの移動費やコストも抑えられる利点があります。

そこで「住み替えローン」が役立ちます。これは現在の住宅ローン残債と新居購入の資金・諸費用をまとめて一本で借りるローンです。たとえば、ローンの残高が売却金だけでは完済できない「オーバーローン」の状態でも、住み替えを実現できます。同時に、新居の住み替え準備をスムーズに進めることができます 。

住み替えローンにはいくつかメリットがあります。第一に、自己資金が少なくても住み替えが実現しやすくなります。第二に、新居の購入時に仮住まいへの引っ越し費用や家賃が不要で、費用面の負担を抑えられます。第三に、旧居と新居のローンを一本化できるため、返済管理が容易になり手間が軽減されます 。

ただし、注意点もあります。住み替えローンは通常の住宅ローンより金利が高く設定される傾向にあり、借入額が増えるぶん、返済負担や総支払額が大きくなります。たとえば、通常ローンの金利が年0.5％前後でも、住み替えローンでは年2～3％程度になる場合があります 。さらに審査基準も厳しく、年収や勤務状況、信用情報など幅広く評価される点にもご注意ください 。

計画を立てるには、まず現在の住宅ローン残債と売却想定額、新居の購入価格、諸費用、自己資金を整理することが不可欠です。住み替えローンを利用する場合、これらの数字をもとに「いくら借りる必要があるか」「月々の返済額はどれくらいか」「ライフプランに無理はないか」をシミュレーションすることが重要です 。

以下に、住み替えローンの利用計画を立てる際に整理すべきポイントを表形式でまとめました。

このような計画的な整理を行うことで、江東区で住み替えをご検討中の方が安心して売却と購入の両方を進められる土台をつくることができます。

売却に伴う費用と税制面のポイント

江東区で住み替えをお考えの方にとって、中古マンションの売却に伴う費用と税制の理解は資金計画を立てるうえで欠かせません。ここでは、主な費用と税制上のポイントを整理いたします。

このように、売却にかかる費用は、おおよそ100万円前後が想定されます（契約手数料、印紙税、繰上返済・登記費用を含む）。

譲渡所得税に関しては、売却益が大きい場合に課税対象になりますが、「居住用財産の譲渡にかかる3,000万円の特別控除」を利用すれば、利益が3,000万円以下であれば課税対象外となるケースが多いです（所有期間に関係なく適用可能） 。また、所有期間が長い（一般に10年を超える）場合には「軽減税率の特例」が適用でき、税率がさらに低くなる可能性があります 。

さらに、「買い替え特例」により、新居の購入が売却より高額で、一定の条件を満たす場合には譲渡所得課税を繰り延べる仕組みもあります 。

以上を踏まえ、ローン残高とのバランスを意識した資金計画が重要です。売却による成果と、税制面を組み合わせて、住み替えの負担をできるだけ軽くする工夫が求められます。

住み替えローンの活用と資金設計の進め方

住み替えローンとは、現住居を売却しても住宅ローンの残債が残る場合に、新居の購入資金とともに残債もまとめて借り入れできる仕組みです。旧居の売却金では完済できないときでも、住み替えを実現できる有効な手段です。

住み替えローンは多くの金融機関で取り扱われており、各行によって金利条件や返済サポート内容が異なります。例えば、住み替えローンを提供している代表的な銀行には、三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行などがあります。これらの金融機関では、がんサポートやライフステージ応援プランといった独自の特典を設けている場合もあります。

借り換えやローン条件の見直しについても検討することが重要です。一般の住宅ローンに比べて住み替えローンは金利が高い傾向にあるため、現在利用中のローン内容を見直し、より低金利で返済負担が軽くなるような提案を金融機関に相談するのも有効です。

住み替えに向けた資金設計を進める流れは、以下の通りです：

• まずはローン残債の確認と現在の返済状況の把握を行います。
• 住み替えローンを扱う金融機関を選び、事前審査を申し込みます。
• 事前審査をクリアした後、信用保証会社を通した本審査を受けます。
• 本審査に通過すれば、融資が実行され、新居の購入と旧居の売却を同日に進めることが基本となりますが、スケジュール調整には注意が必要です。

こうした進め方を踏まえ、住み替えローンの利用は、「ローン残債が完済できない方が新しい住まいにスムーズに移るための現実的な選択肢」です。ただし、返済負担や審査条件をしっかりと理解し、無理のない資金計画を立てて進めることが成功の鍵となります。

まとめ

江東区で中古マンションの住み替えを検討されている方にとって、現在の売却市場は相場が上昇傾向にあるため、好機と言えます。住み替え時には、売却のタイミングやローン計画、費用や税制面の知識が重要です。住み替えローンを活用することで、資金設計の幅が広がりますが、手順や条件を正しく理解することが成功への鍵となります。ひとつひとつの流れを丁寧に押さえ、ご自身に最適な住み替えを実現しましょう。不安な点があれば、ぜひお気軽にご相談ください。